История госпожи Н., начавшись как обычная практика теневой сдачи жилья, обернулась прецедентом, серьезно повлиявшим на положение многих российских арендодателей. Владея несколькими квартирами в Челябинске и будучи зарегистрированной как индивидуальный предприниматель (ИП) со специализацией на сдаче в аренду, она годами указывала в декларациях крайне незначительные суммы дохода – всего 100-200 тысяч рублей в год. Однако в 2022 году Федеральная налоговая служба (ФНС), проанализировав банковские операции и объявления на платформах вроде Avito, обнаружила существенную разницу: реальная прибыль Н. от краткосрочной аренды значительно, примерно в 10 раз, превосходила задекларированную.
Расследование ФНС: Современные технологии против теневой экономики.
Автоматизированный контроль денежных переводов. ФНС использует систему АИС «Налог-3», которая автоматически анализирует регулярные поступления средств на банковские карты. Например, ежемесячные переводы в размере 30-50 тысяч рублей от разных отправителей могут служить сигналом для проведения проверки. В случае с Н. система зафиксировала 127 таких операций за три года от одних и тех же арендаторов.
Метод тайных покупателей и звонки потенциальным арендаторам. Сотрудники ФНС часто выступают в роли потенциальных клиентов. Они звонят по объявлениям, интересуются наличием договоров аренды и даже посещают объекты недвижимости, представляясь съемщиками. У Н. такие документы отсутствовали – все договоренности были устными.
Информация от Росреестра и управляющих компаний (УК). УК предоставляют ФНС данные о задолженностях по коммунальным платежам. Если собственник не оплачивает счета за электроэнергию, но при этом сдает квартиру, это может стать основанием для проверки. В случае Н. жалоба поступила от соседей, недовольных шумом от проживающих.
Судебные разбирательства: Борьба за доказательства. На начальном этапе судебные инстанции поддержали Н. Судья Арбитражного суда Челябинской области отметил, что показания арендаторов не были подкреплены платежными документами, и налоговая база была определена произвольно. В результате сумма взыскания была снижена с 3,2 млн рублей до 2,2 млн рублей.
Почему позиция Верховного суда изменила ситуацию? Коллегия Верховного суда РФ указала на два ключевых нарушения:
Отсутствие документации у Н. Если налогоплательщик не ведет учет доходов, ФНС имеет право использовать любые доступные данные, включая свидетельские показания. Систематический характер нарушений. Н. на протяжении ряда лет подавала нулевые декларации, игнорируя свой статус ИП. «Налогоплательщик не может уклоняться от обязанности по подтверждению своих доходов, а затем оспаривать методику их расчета», – заключил Верховный суд РФ.
Похожие случаи: От жалоб соседей на шум до анализа банковских операций.
Дело Елены Новоселовой (2024). Жительница Казани попала под проверку после жалобы соседа на шум. Арендаторы подтвердили, что ежемесячно платили ей 25 тысяч рублей наличными. Суд обязал Новоселову выплатить 275 тысяч рублей в качестве налога.
Выявление фиктивных квартир. В Москве ФНС обнаружила сеть из 40 квартир, владельцы которых регистрировали мигрантов за определенную плату. Налоговые доначисления составили более 15 миллионов рублей.
Изменения в 2025 году: Новые правила игры.
Прогрессивная шкала НДФЛ – доходы от аренды, превышающие 5 миллионов рублей в год, будут облагаться по ставке 22%. Обязательный НДС для ИП на УСН – если доход за 2024 год превысил 60 миллионов рублей. Амнистия для тех, кто «дробит» бизнес – владельцы, разделившие квартиры между родственниками с целью уменьшения налогов, будут освобождены от штрафов при добровольном перерасчете.
Рекомендации для арендодателей: Как избежать судьбы госпожи Н. Выбор подходящего легального статуса. Самозанятость – налоговая ставка 4-6% от дохода, но с ограничением до 2,4 миллиона рублей в год. ИП на патенте – фиксированный платеж, зависящий от региона. В Москве патент на сдачу однокомнатной квартиры стоит 54 тысячи рублей в год.
Обязательная фиксация всех договоренностей. Даже при устных договоренностях рекомендуется составлять расписку. В деле Н. отсутствие документов стало решающим фактором.
Уплата налогов через мобильное приложение. Сервис «Мой налог» позволяет перечислять 13% налога с дохода от аренды в несколько кликов. В 2024 году через него было задекларировано 12 миллиардов рублей.
Заключение: Цена теневых схем. История госпожи Н. – это не просто дело о 3 миллионах рублей. Это четкий сигнал о том, что ФНС переходит от точечных проверок к анализу больших данных (Big Data). В 2024 году с помощью искусственного интеллекта было выявлено 48 тысяч нелегальных арендодателей, которым было доначислено 9,7 миллиарда рублей налогов.
Парадоксальная ситуация: чем активнее ФНС внедряет новые технологии, тем выше риски для обычных арендодателей. Однако выход есть – легализация перестала быть чем-то недостижимым.
